Вам обещают доходность свыше 10%? Насколько это реально для рынка недвижимости Пхукета.

Если вам предлагают купить квартиру на этапе котлована или до начала строительства и продать после завершение на 20-40% — вам не договаривают следующее:

  1. Переоформление договора либо ограничено, либо невозможно.
  2. Комиссия при продаже взимается с продавца и достигает 10-12% от стоимости.
  3. Налоги на оформление достигают 5%.
  4. Рынок переполнен новыми и более привлекательными предложениями.

С 2016 по 2019 год на рынок недвижимости Пхукета вышло более 60 новых проектов кондоминиумов с более чем 10,000 квартир. Продавать такое количество квартир помогают именно завышенные ожидания. В 2019 году туристический поток на Пхукете уменьшился на 30%. К падению потока добавляем увеличение предложение и получаем еще большее проседание спроса как на аренду, так и на продажу.

Доходность от аренды не может быть более 10%. Более того, все что выше 6% — подразумевает либо высокие риски, либо заложено в стоимость, либо является предположением или совокупностью чистого дохода и капитализации.доходность недвижимости таиланда

Продавец может подсчитать ожидаемую доходность по формуле:

Удорожание во время строительства на 30% + доход от аренды 6% годовых + ежегодное удорожание 5% в год = и в разрезе 5 лет получится 30+30+25=85 / 5 = 17% годовых.

Однако, по факту удорожание, как по завершению, так и ежегодное, зависит от рынка. Скорее всего, учитывая возрастающую конкуренцию среди новых проектов, устаревание вашего объекта, необходимость продать, а также оплату комиссии и налога, вы получите:

  • Цена продажи: +20% к начальной стоимости
  • Комиссия и налоги: -15% от цены продажи
  • Доход по арендной программе: +25% за все время
  • Итого: 30% за 5 лет в случае успеха — 6% годовых.

Это тоже примерный расчет, но он более приближен к реалиям, нежели расчеты на рекламных буклетов, которые скрывают половину исходных данных.

Вывод

Покупка недвижимости на Пхукете — долгосрочное вложение. Это могут быть деньги “второго” или “третьего” инвестиционного портфеля, подразумевающего сохранение средств или обеспечение наследством детей.

В перспективе 10-20 лет недвижимость на острове Пхукет с большой вероятностью подорожает. Но не стоит гнаться за быстрым заработком. Именно эта ошибка в ожиданиях создает негативный фон в виде отзывов покупателей, инвестировавших на эмоциях и рассчитывающих продать как можно скорее.

Если вы хотите продать свою недвижимость на Пхукете, заполните простую форму.